Rumah Belum Ada Geran Individu: Apa Itu Master Title dan Deed of Assignment?
Rumah sudah dibeli, tetapi geran masih belum atas nama sendiri? Fahami maksud master title, fungsi Deed of Assignment dan perkara yang perlu disemak sebelum jual atau beli rumah.
Fahami status rumah dahulu
Rumah belum ada geran individu, apa maksudnya?
Rumah belum ada geran individu tidak semestinya bermaksud pembeli tiada hak. Hak pembeli boleh disokong oleh Perjanjian Jual Beli, atau Sale and Purchase Agreement (SPA), serta dokumen berkaitan.
Namun, hak melalui kontrak berbeza daripada pemilikan yang telah didaftarkan pada hak milik berasingan. Oleh itu, status rumah perlu disemak melalui dokumen dan rekod yang berkaitan.
Bezakan dua keadaan: hak milik berasingan belum dikeluarkan, atau hak milik sudah dikeluarkan tetapi belum dipindah milik kepada pembeli. Kedua-duanya boleh melibatkan urusan yang berbeza.
Hak milik induk
Hak milik bagi tanah asal sesuatu pembangunan sebelum hak milik berasingan yang berkaitan dikeluarkan. Pemilik berdaftar boleh jadi pemaju atau pemilik tanah asal.
Hak milik individu
Hak milik berasingan bagi sesuatu lot tanah. Ia lazim dikaitkan dengan rumah atas lot sendiri, tertakluk kepada bentuk pembangunan.
Hak milik strata
Hak milik bagi petak dalam skim strata. Selain apartmen, sesetengah rumah atas tanah dalam skim strata juga menggunakan hak milik ini.
Dokumen yang selalu disebut
Apa itu Deed of Assignment atau DOA?
Deed of Assignment ialah dokumen penyerahan hak dan kepentingan. Dalam urusan hartanah tanpa hak milik berasingan, ia boleh digunakan untuk menyerahkan hak di bawah SPA kepada pihak lain.
Walau bagaimanapun, tujuan DOA bergantung pada transaksi. Dokumen bagi jual beli dan dokumen bagi cagaran bank mempunyai fungsi yang berbeza.
DOA bukan geran rumah
Menandatangani DOA tidak dengan sendirinya mendaftarkan nama pembeli pada geran. Apabila hak milik berasingan tersedia, urusan pindah milik yang berkenaan masih perlu diselesaikan.
| Penggunaan DOA | Tujuan utama |
|---|---|
| Jual beli subsale | Penjual menyerahkan hak dan kepentingan berkaitan hartanah kepada pembeli mengikut dokumen transaksi. |
| Pembiayaan bank | Peminjam menyerahkan hak dan kepentingan kepada bank sebagai sekuriti pembiayaan, apabila berkenaan. |
Sebelum cari pembeli atau bayar booking
Boleh jual atau beli rumah di bawah master title?
Urusan boleh dilakukan dalam keadaan yang sesuai. Namun, peguam perlu mengesahkan status hak milik, rantaian dokumen dan keperluan transaksi terlebih dahulu.
Bank pula akan menilai sama ada hartanah tersebut boleh diterima sebagai sekuriti pembiayaan. Jadi, jangan anggap semua rumah master title mendapat pembiayaan yang sama.
Jika pemaju tidak lagi beroperasi atau berada dalam penggulungan, semakan mungkin melibatkan pihak lain yang diberi kuasa.
Dokumen untuk semakan awal
- SPA asal dengan pemaju dan SPA jual beli berikutnya, jika ada.
- DOA terdahulu dan dokumen pembiayaan berkaitan.
- Dokumen pelepasan bank seperti Receipt and Reassignment, jika berkenaan.
- Maklumat unit, pemaju dan status hak milik terkini.
- Surat atau notis tentang pengeluaran hak milik dan urusan pindah milik.
Senarai sebenar bergantung pada keadaan hartanah dan semakan peguam.
Langkah seterusnya
Apa berlaku apabila geran berasingan sudah keluar?
Sahkan status terkini
Dapatkan pengesahan daripada pihak berkaitan. Hak milik mungkin sudah dikeluarkan walaupun pembeli belum menerima dokumen tersebut.
Urus pindah milik
Peguam menilai urusan pendaftaran nama pembeli. Proses ini lazim disebut sebagai perfection of transfer apabila berkaitan.
Semak sekuriti bank
Jika pembiayaan masih berjalan, pendaftaran gadaian atau perfection of charge mungkin perlu diuruskan bersama bank.
Geran keluar tidak bermaksud nama pembeli bertukar secara automatik. Semak surat pemaju dan dapatkan penjelasan tentang dokumen, kos serta tindakan yang diperlukan.
Soal jawab
Soalan lazim tentang master title dan DOA
Adakah master title sama dengan leasehold?
Tidak. Master title merujuk kepada hak milik induk sesuatu pembangunan. Freehold atau leasehold pula merujuk kepada pegangan tanah. Semak kedua-dua perkara secara berasingan.
Rumah teres mesti ada geran individu ke?
Tidak semestinya. Rumah teres boleh berada dalam skim strata. Jenis fizikal rumah sahaja tidak mencukupi untuk menentukan bentuk hak miliknya.
Loan sudah habis bayar, adakah geran terus atas nama saya?
Tidak semestinya. Penyelesaian pembiayaan dan pendaftaran pemilikan ialah urusan berbeza. Bagi pembiayaan berasaskan assignment, semak juga dokumen pelepasan dan penyerahan semula hak daripada bank.
Semua transaksi perlukan consent pemaju?
Tidak semestinya. Keperluan consent, notis penyerahan hak atau pengesahan pemaju bergantung pada undang-undang dan dokumen yang terpakai. Consent pemaju juga berbeza daripada kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.
Berapa lama proses dan berapa kosnya?
Tiada satu tempoh atau jumlah yang sesuai untuk semua kes. Status geran, dokumen terdahulu, pembiayaan dan pihak yang terlibat akan mempengaruhi urusan. Minta anggaran bertulis daripada peguam selepas semakan.
Dokumen DOA hilang, masih boleh teruskan jual rumah?
Maklumkan kepada peguam terlebih dahulu. Salinan dan rekod mungkin perlu diperoleh daripada pihak yang menyimpan dokumen. Laluan transaksi perlu ditentukan selepas rantaian dokumen disahkan.
Urusan Hartanah di Perak
Nak jual rumah, tetapi tak pasti status geran?
Beritahu lokasi, jenis rumah dan status dokumen yang anda tahu. Saya bantu bincangkan langkah awal jual beli serta perkara yang perlu dirujuk kepada peguam hartanah.
ANIS ANUAR · REN 51372 WhatsApp 010-393 8962 ↗
